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万科中报勉力承压股权之争 管理层仍不忘扩张

本文摘要:(原标题:万科中报独力承压股权之争)8月21日,身处股权争夺战旋涡的万科A公布中报,22日开会中期业绩发布会。不过,董事会主席王石、总裁郁亮皆并未现身。 随着恒大携同百亿巨资杀进万科股权争夺战,目前万科绵延着华润、宝能、安邦、恒大等四大产业资本和金融资本,且个个势力可观。在业内人士显然,万科虽有股权之争,但中报表明公司各项经营维持长时间,基本面事实证明管理层的希望和贡献不能驳斥。

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(原标题:万科中报独力承压股权之争)8月21日,身处股权争夺战旋涡的万科A公布中报,22日开会中期业绩发布会。不过,董事会主席王石、总裁郁亮皆并未现身。

随着恒大携同百亿巨资杀进万科股权争夺战,目前万科绵延着华润、宝能、安邦、恒大等四大产业资本和金融资本,且个个势力可观。在业内人士显然,万科虽有股权之争,但中报表明公司各项经营维持长时间,基本面事实证明管理层的希望和贡献不能驳斥。21世纪经济报导记者注意到,今年上半年,正处于争夺战旋涡的万科在压力下仍不忘乘机扩展,通过新的另设、并购、注册资本等手段密集布局。

当天,万科A在早盘冲高近4%后一路回升,最后收于24.70元,微涨0.45%,H股方面则以1.73%的涨幅收于20.60港币。业绩略逊预期2016年上半年,是万科32年发展史中十分类似的半年。8月22日万科董秘朱旭在业绩发布会上回应。

这句话也是万科中报董事会报告的开篇之句,后面更进一步认为,始自2015年7月的股权事件沿袭至今,仍未彻底解决。发售股份出售资产预案仍未达成协议共识,部分股东一度建议罢黜全体董事、非职工代表监事,国际国内评级机构回应公司现有信用评级及未来发展将面对调整压力。在此背景下,万科管理层既要应付股权争夺战各方,又要坚守岗位工作。

对于郁亮缺席中期业绩发布会的原因,有报导称之为是因为其无暇股权事件的协商和处置。中报数据表明,万科上半年构建营收748亿元,同比快速增长48.8%,展现出出色;构建归属于上市公司股东净利润53.5亿元,同比快速增长10.42%;房地产业务毛利率为17.55%,较2015年同期增加3.49%8月22日国金证券一位不愿透漏姓名的分析师认为,万科上半年业绩快速增长略低于预期、股权之争影响显出。明确反映在承销毛利率下降、业绩增长速度高于营收,原因皆是上半年承销收益中,非常比例的项目是2014年房地产市场调整期内出售的。后期毛利率回落确定性强劲。

万科中报众多亮点是,万科的物业管理业务板块开始发力。上半年,该板块构建营业收入17.6亿元,同比大幅提高59.35%;营业利润率为19.34%,同比快速增长6.18%。21世纪经济报导记者注意到,截至6月30日,万科曾名员工总计46873人,其中物业管理系统共计员工38411人,占到总员工人数超过82%,同比快速增长25%。

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万科物业有拆分上市的规划,这两年增大了布局,必须大量的人。8月22日同策咨询研究总监张宏伟认为。万科一位内部人员也回应,物业这块想上市,业务扩展也不会多些,另外其内部也有一些创意业务,因此所须要人员数量较小。

东方证券某分析师认为,自万科公司2015年开始物业管理业务市场运营,同时通过睿服务输入管理模式后,公司物业管理业务持续低快速增长,毛利率也有所提高。另外,公司物流地产项目扩展很快,上半年追加9个项目,总建筑面积超过74.7万平方米。两大风险点在部分机构眼中,万科业绩略低于预期、股权之争影响早已显出。

万科中报表明,6 月底以来,公司合作伙伴、客户、员工、其他中小股东对公司前景之困惑和忧虑更进一步激化,公司的长时间运营也因此受到影响,主要反映在四大方面。首当其冲乃是新的土地项目提供阻碍。

6月底至 8 月初,公司有数 31 个合作项目因股权问题而被拒绝更改条款、作罢前进或考虑到中止合作。此外,合作伙伴和客户信心损毁也极为相当严重。特别是在高端项目、招商及整售项目不受影响更加显著。

公司业务扩展某种程度受到波及。万科物业之 5 个接洽合作项目因股权问题作罢、更改或考虑到中止合作;多家境外基金和银行作罢了项目合作与贷款。

更加管理层忧虑的是,团队稳定性已受到冲击。因为股权之争,员工广泛对未来深感迷茫,对公司之发展前景深感担忧,猎头集中于针对公司员工挖角的情况严重,公司6、 7 月份离职率呈圆形明显提高趋势。

在事业制合伙人和跟投制度的承托下,虽说目前万科核心管理层比较稳定,但是中层及以下的员工有可能就不会自由选择离开了。北京某券商分析师认为,股权之争不完结的话,对公司的8月22日影响也不会更进一步显出。中报数据表明,截至6月30日,万科房地产开发系统共计员工6086人,较2015年6月30日的6700人增加614人,减幅超过9%。

离开了的员工跟股权之争有一定关系。上述内部员工回应,一些参与过跟投的员工也在打探股权之争有可能带给的影响。中期业绩发布会上,朱旭也回应,万科下半年第一要务是平稳队伍。在近两日机构公布的针对万科的研报中,风险提醒完全都提及股权之争令其经营承压。

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8月22日海通证券分析师认为,如果股权争夺战最后导致管理层动荡不安,对公司中长期发展包含更大不确定性,股权事件并未达成协议具体结果之前,继续不给与目标价和评级。另外,有机构指出,以定减方案无法通过也不会给万科带给较小风险。中期业绩发布会上,朱旭称之为,到目前为止,万科发售股份出售深铁资产预案还并未在股东间超过共识,我们回应感到遗憾。

但是股东间有较好交流的基础。漩涡中的扩展万科作为国内公司管理的模范生,在股权争夺战的漩涡中,管理层还不忘对外扩展。除了房地产公司理应的拿地、拿项目,万科还在权益投资方面动作屡屡,还包括并购、新的另设、注册资本众多公司。

中报表明,万科上半年耗资大约31亿元发动成立了225家公司。其中,发动成立实际投资在5000万元以上并以实际投资的子公司约8家,合计投资大约25亿元。

还包括投资6.9亿元成立青岛万毅置业、投资8.6亿元成立Fozter limited等8家房地产开发公司。另外,其还现金6.63亿元并购了苏州鼎万房地产有限公司100%股权,后用63.16亿元并购其他49家公司,合计耗资大约70亿元。

报告期内,万科对9家子公司注册资本合计59.32亿元,其中万科置业(香港)有限公司注册资本23.37亿元。这也意味著,仅有上述三部分权益投资,万科斥资约160亿元。

另外,其正在运作的是与招商银行合作并购黑石手中的印力集团96.55%股权,万科出资大约38.89亿元。值得注意的是,今年上半年主要城市土地竞拍出现异常白热化,地王频出,万科也坚决一贯谨慎的投资策略。根据中报,万科上半年新的提供70个项目,权益规划建筑面积849万方,权益地价总额466亿元。国金证券分析师认为,权益地价总额仅有占到上半年销售额的24.5%,比起去年四季度投资强度有所弱化。

在业内人士显然,在股权争夺战漩涡的排挤和房地产转入白银时代的背景下,万科今年上半年获得如此成绩与其管理层团队的高效密不可分。JP摩根当日就公布研报称之为,我们引荐万科是因为其有低ROE和高效的管理能力。坚信万科是极少数需要在没关联方的反对下也需要构建规模和利润双增长的公司之一。截至二季末,JP摩根涉及方合计持有人1.98亿股万科(好仓)。


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